maxwell-storrie-baynes(简称msb)是佳士得(christie’s)公司旗下的全资子公司，总部设于法国阿基塔省(aquitain)，主要业务为法国波尔多地区的酒庄及葡萄园等房地产咨询和中介。根据safer公布的法国阿基塔省2012年的农业报告数据，msb对波尔多葡萄园或酒庄交易市场做出了如下报告。本报告将分为两篇文章：在《市场回顾》中将回顾近年来波尔多葡萄园市场动态及其价格波动情况;在《2012年市场分析》中将以msb专业的眼光来研究目前的市场状况，并对未来24-36个月内的市场动态做出预测。

　　波尔多酒庄投资：市场回顾

　　根据safer的报告，整个波尔多aoc产区的葡萄园市场被分为6个大区：波尔多(bordeaux)、超级波尔多(bordeaux superieur);波尔多丘(cotes de bordeaux);格拉夫、佩萨克-雷奥良(graves, pessac-leognan);上梅多克(haut medoc);圣埃斯泰夫(saint-estephe)、波雅克(pauillac)、圣朱利安-玛歌(st julian-margaux);圣埃美隆(st emilion)、波美侯(pomerol)及其卫星产区(satellites de st-em.)等。

　　safer提供的数据只是一个平均售价，因此其对目前的投资基本没有参考价值。但是可以通过观察这一平均售价的波动，再结合相关产区背景知识，来分析并预测未来市场的动向。本文关注的焦点不是每公顷葡萄园或酒庄的售价，而是过去15年间整个市场的相对波动趋势分析。

　　1、波尔多、超级波尔多(bordeaux/bordeaux superieur)

　　该大区即出产红葡萄酒，也出产白葡萄酒，还出产甜葡萄酒。在整个波尔多aoc产区约12万公顷的葡萄园中，大约有70%的葡萄园或酒庄交易发生在超级波尔多和波尔多丘产区。因此，这两个地区的波尔多葡萄酒出口大军的主力，但今年来受到了新世界的强大挑战。在2000年左右，波尔多红葡萄酒葡萄园的**高售价曾到达40000欧元每公顷，这一数据当然高于图表中的平均售价。然而，随着波尔多葡萄酒市场的沦陷，波尔多葡萄园的价格也不断下跌，07-08年的经融危机更加剧了这一过程。

　　2、波尔多丘(cotes de bordeaux)

　　波尔多丘包括卡斯蒂永丘(castillon)、卡迪拉克丘(cadillac)、一级丘(premieres cotes)、法兰克丘(francs)以及布尔丘(cotes de bourg)等在内，是波尔多aoc产区的面积仅次于超级波尔多。这一地区的葡萄酒也一直深受新世界葡萄酒的冲击，葡萄酒价格也在不断下降。因此，在过去15年间，这里的市场动态基本与超级波尔多产区类似，不过，其葡萄园曾达到的*高售价要比下图显示的平均售价高的多。

　　3、格拉夫(graves)

　　这一地区还包括佩塞克-雷奥良(pessac-leognan)和苏玳(sauternes)。这里的葡萄酒以量少质优而出名，尤其是享誉世界的苏玳甜白，因此这一地区基本没有受到世界其他地区的挑战，而葡萄园市场基本与其葡萄酒市场一样，始终保持供需平衡状态。这一平稳的状态直至2011-2012年度被几桩意外的大买卖打破——高柏丽酒庄庄主罗伯特•威尔默(robert wilmers)购入教皇堡酒庄(chateau le pape)，而伯纳德•马格海兹(bernard magrez)买下梅乐帕酒庄(chateau malleprat)。2012年丽嘉红容颜酒庄(chateau les carmes haut-brion)购入克莱伯爵酒庄(chateau du thil comte clary)，将其资产扩大了整整一倍。

　　史密斯拉菲特酒庄(chateau smith haut lafitte)的主人卡地亚德家族(the cathiards)购入11.6公顷的葡萄园;而在2010年末，groupe pichet以380万欧元的价格从丽嘉红容颜酒庄购入4.7公顷的葡萄园。这几桩交易引发的是下图数据线的直线上升。此外，根据我们的观察，格拉夫和佩萨克-雷奥良的葡萄园需求在急剧上升，但苏玳仍保持供求平衡。