房企涉外前景有待商榷海外投资醉翁之意不在酒

　　自去年以来，房企进入海外市场的消息便不绝于耳。今年，这一态势又继续增强。

　　今年6月，万达集团拟联合泛海投资30亿美元发展俄罗斯北高加索旅游业；9月底，鑫苑置业宣布以5420万美元（约人民币3.4亿元），购得纽约布鲁克林一地块；近日，绿地集团投资韩国济州项目正式开工建设……

　　海外投资大有愈演愈烈之势，即便如此，也有房企的此前海外投资项目由于各种原因而陷入搁置。对资金的高要求以及海外房产开发的种种限制，让国内房企的海外扩张之路还很漫长。

　　房企海外投资究竟是“玩票”还是未来方向？海外投资真的赚钱吗？这一切都还有待商榷。

　　房企涉“外”步履紧凑

　　房企海外投资其实并不是什么新鲜事，早在几年前，就有零星的国内地产企业在国外或援建或拿地开发，但由于项目并不知名，因而并未引起太多关注。近两年来，随着国内房地产调控的不断吃紧、欧美房价连创新低、人民币持续升值等因素，一些地产大佬纷纷寻求海外 “抄底”，尤其是在2012年，这一情况显得较为集中。

　　今年6月，万达集团拟联合泛海投资30亿美元，共同发展俄罗斯北高加索旅游业。即便这仅仅是投资意向，未来是否能够成行还是未知数，但万达与国际接轨的愿望却非常强烈。

　　9月11日，首创置业与法国地方政府签订土地协议，将建设中法经济贸易合作区，并享受法国和欧盟特许优惠政策。

　　9月底，鑫苑置业宣布获得了一块位于纽约布鲁克林威廉堡城区的土地，购买价格为5420万美元（约人民币3.4亿元），在这幅土地上，未来将开发面积约4.7万平方米、超过200个单元的住宅项目。

　　10月30日又有媒体放出消息，绿地韩国旅游健康城项目正式开工建设。该项目由绿地与济州国际自由城市开发中心合作，总投资9亿美元，一期将于2013年建成运营。绿地将向该项目投入1万亿韩元（约57亿人民币），建设占地77.8万平方米的绿地度假村，占整体项目一半以上。

　　国内客户占“大头”

　　海外开发吸引的不只是国外买家，国内买家强进的消费能力才是这类房企更为看重的。海外开发，利用在国内良好的品牌基础，带动国内买家在海外购买自己的房产，是部分房企的开发思路。

　　国内买家强烈的海外置业欲望可从近年来的数据中窥见一斑。

　　高力国际数据显示，仅2010年一年，内地投资者海外购房产资金高达20亿美元；

　　全美房地产经纪人协会今年6月发布数据显示，过去一年（截至今年3月），中国内地和香港买家已在美国购买了价值90亿美元的房产，是支撑其房产的第二大外国买家群体，中国投资者乃至机构买家来势凶猛，机构预测，这一数据将在明年被刷新至130亿美元；

　　对于中国客户的海外置业能力，在今年6月发布的胡润旅游市场白皮书中，也得到了印证。数据显示，国内高端消费者拥有海外资产的比例高达1/3，在这些海外资产中，相当一部分来自房地产。而福布斯杂志也对国人海外投资进行了调查，显示资产超千万的人群，七成以上将在海外买房。

　　有着如此强劲的消费需求，一些地产企业甚至早已把国内客户当作自己推动海外市场的主要动力。

　　2011年年底，碧桂园与大马置地建立合营公司wealthy signetsdnbhd，开发位于马来西亚雪兰莪州的多幅地块，有媒体披露，首批推售项目包括独立别墅、连排别墅，面积在190至600平方米，并称，中国的买家将占很大比重。

　　万通董事长冯仑曾表示，万通对华人市场的服务需要延伸到海外，在美国世贸大厦的中国中心，将成为帮助中国企业“走出去”的商务中心。

　　而沪上海外房产投资也有走热趋势，“能否赚钱”和“移民打算”是上海买家“走出去”*为关心的问题。

　　今年“五一”、“十一”房产展会上，海外房产沪上推盘的力度已明显加大，其中伴随留学及移民服务的项目更易于打动上海市场。

　　作为深耕上海本土的“绿地”，也在很早前就提出了“用国际化的资源和国内的市场去做国际化”的理念，绿地集团董事长张玉良就曾明确表示，绿地在海外的酒店等旅游地产产品面对的主要客群是中国的游客和留学生。

　　海外投资水深路长

　　随着越来越多的房企走向海外，对资金的高要求以及海外房产开发的种种限制，让国内房企的海外扩张之路显得还很漫长。

　　资料显示，目前，地产企业进军国际市场并未形成气候，对于已经开发的项目，由于本身并不大、知名度也不够高，因此销售业绩也并没有太多亮点，大多企业选择走出去，也仅仅是为了“试水”，有成功开发经验并试图扩大投资规模的还没有先例。

　　业内人士认为，经济疲软，一些国家的土地价格相对比较便宜，是吸引国内房企进军海外的主要原因，但不同国家的房地产政策各不相同，海外投资的路还是比较难走的，比如有的国家可能会设法限制外来企业，而有的国家房产开发又对资金要求很高。

　　沪上某房企负责人在谈到企业曾经的海外投资时，就表示，由于政策的不同，一些国家一般是在楼盘建好后，银行才评估并酌情放贷，贷款比例仅有50%左右。在严格的预售制度下，开发商往往只能获得10%的定金，对于开发商的资金是个考验。

　　另外，相对于一般的地产企业，央企背景以及与国外政府的交往经验，让他们在当地获得项目优惠政策的可能性更大，因此也更具优势。

　　观点

　　海外投资“醉翁之意不在酒”

　　张晴怡华燕置业市场研究部副总监

　　就中国的房地产发展速度与国外相比，很难有哪个国家的发展速度可以与中国相提并论的，所以作为经历了中国房地产这几年迅速发展的中国开发商，投资海外地产肯定不是为了通过房产开发，在短时间内获得巨额利润。我认为海外地产投资的用意可能是两方面，一是融资需求，通过海外的开发成为新的融资项目。二是版图扩张，从国内房企向世界性扩张。

　　海外地产投资应该还是各个企业各自的发展，不会成为主流，因为就房地产开发的环境而言，应该是中国市场更有空间，并且国内的房企多少都有点地域性优势，脱离中国市场发展无论是难度还是风险都相对更大。并且中国的房地产调控政策的转型呼之欲出，当下这种非市场行业的限购早晚要退出市场，将来的房地市场将更市场化、更理性、健康的发展，仍然大有作为。

　　中国房地产未来的发展趋势还将是围绕自己的核心竞争优势在市场中寻找自己的主攻方向，如擅长城市综合体的、擅长豪宅的、擅长商办物业开发的。与此同时，为了适应政策调控的大环境，刚性需求住宅开发将是兵将必争之地。

　　部分房企进军国际市场一览

　　房企时间国家/地区内容

　　万通控股 2010年美国参与纽约世贸大厦重建，并租下世贸中心1号楼

　　2万平方米物业，租期20年，定名为“中国中

　　心”。

　　碧桂园 2011年马来西亚与当地地产公司合营开发住宅或商业

　　soho中国 2011年美国潘石屹以个人名义投资纽约商业地产

　　万科 2012年美国成立美国地产业务推进小组

　　中航地产 2012年斯里兰卡成立海外事业部

　　颐和地产 2012年澳洲悉尼推出上百套住宅和商铺，5月底竣工

　　中国建筑 2012年中美洲与中国进出口银行及当地公司合作，开发名为