水井坊出售地产项目调查：全兴改制“推手”曾永江再现身 接盘价格存疑

　　曾永江，成都铸信企业（集团）有限公司（以下简称铸信集团或铸信）董事长，一个曾经在数年前全兴改制时被称为“推手”的关键人物，在完成改制后激流勇退，淡出众人视线。改制后，全兴变身民企，为水井坊大股东，随后由帝而数年之后，一个地产项目又将双方联系在了一起，这次曾永江依然力挺水井坊，但疑似其低价接盘水井坊郫县地产项目。

　　近日，四川水井坊股份有限公司（600779，sh；以下简称水井坊）及子公司成都水井坊营销有限公司（以下简称水井坊营销）向成都铸信地产开发有限公司 （以下简称铸信地产）转让旗下子公司成都聚锦贸易公司 （以下简称聚锦公司）100%股权。聚锦公司主要资产为成都郫县红光镇宋家林村、郫筒镇鹃城村10社约535亩商住土地。铸信收购价款总额为6.76亿元 （其中股权转让款2.24亿元，铸信地产为聚锦公司提供借款4.52亿元）。

　　但值得注意的是，水井坊2008年底就投入约4.24亿元实现土地性质变更，2011年底还对外称该地块实际土地成本达5.3亿元。多年过去，有成都房地产业界人士评估，水井坊地产项目所在区域土地价格，较低评估价为155万元/亩，而水井坊郫县项目，若以铸信收购该笔资产所支付的价款总额计算，同时假设忽略聚锦公司其他资产不计仅按535亩土地算，得出土地资产的近似评估价格约为126万元/亩，水井坊此次出售或有低价转手资产嫌疑。

　　郫县的项目2011年底就已经公示，但时至今日才尘埃落定，中间相隔1年多的时间。对此，水井坊董秘张宗俊昨日（5月6日）在接受《每日经济新闻》的采访时表示，当时公司还在进一步推进帝亚吉欧入主以后的相关事宜，所以该项目的转让进行得比较缓慢。张宗俊坦言，在该项目转让公告公布之后，许多地产商都和公司进行了接触，水井坊方面与多家有意的房地产商也花费了不少的时间。“铸信是其中*符合公司要求，也是投标价格*高的，*后他们胜出。”

　　同时，铸信地产办公室相关人士向记者回应称，去年8月底，铸信先是以顾问的方式介入项目，后来水井坊公司整体出让地块对外进行公开招标，铸信是在许多家地产公司中脱颖而出，成功接盘。同时，他表示，该宗地地块位置较偏，周围房地产开发的基础设施也不完善，后期铸信进行开发还需投入更多资金。

　　转让地产项目1年多后终脱手/

　　4月22日上午，成都市郫县红光镇护国村二组旁一条酒香四溢的小巷里，一辆辆罐装大货车从中驶出，它们大多满载着酒开往邛崃。

　　小巷深处，红砖围墙立柱上还挂着“水井坊”标牌，早已生锈的铁门上“严禁烟火”的字样十分显眼，这片厂房原是水井坊在成都的储酒所在地。而现在，水井坊已经转让包括储酒厂区在内的535亩地块资产。

　　“搬到邛崃去，20号就开始运酒了，可能会持续到9月份。”一位从酒厂中出来的工作人员告诉 《每日经济新闻》记者。

　　与酒厂搬迁同期进行的，则是聚锦公司的转让和工商变更等事宜。

　　事实上，剥离房地产副业，水井坊酝酿已久，并且早在2011年就已经有了相关规划。

　　2011年11月，公司曾发布公告表示，为了集中资源发展白酒主业，拟剥离郫县房地产开发项目，即聚锦公司在郫县的商住用地。

　　不过自公司董事会作出决定后，这一事项进展一直未对外披露，直到水井坊2012年的年报公告。公告披露，2013年3月25日，公司董事会审议通过了《关于公司及全资子公司转让聚锦公司100%股权的议案》。

　　拖了一年多的项目，其转让的脚步在曾永江介入之后似乎加快了。

　　4月26日，水井坊发布2013年一季报，披露了聚锦公司转让的*新进程，“截止目前，公司及全资子公司已全额收到股权转让款2.24亿元；聚锦公司亦已取得铸信地产借款4.52亿元，并已清偿对公司的全部债务；聚锦公司已办理完成工商变更，将不再纳入公司合并报表范围。”

　　相应公告表示，水井坊向铸信地产转让其持有的聚锦公司93.15%股权，转让价格为2.09亿元；同时，水井坊营销拟向铸信地产转让聚锦公司另外6.85%股权，转让价格为1535.8万元。

　　与股权一并转让的还有截至2012年12月31日，聚锦公司合计对外负债4.52亿元。其中对公司负债4.19亿元，其他负债0.33亿元。为此，水井坊、铸信地产和聚锦公司三方就本次股权转让涉及的相关债务问题签订了 《借款暨债务清偿协议》，各方协商一致，铸信地产同意通过合法有效的方式分两次为聚锦公司提供借款，用于聚锦公司按照协议的约定偿还相应负债。

　　聚锦公司主要从事酒业销售、房地产开发业务。水井坊在2012年6月就已经将聚锦公司的酒业业务、资产全部转移或承接至另一家全资子公司成都瑞锦商贸有限公司。由此，聚锦公司剩余资产主要为在郫县的宗地资产。

　　收到全部款项，并完成聚锦公司工商变更，这意味着水井坊于2011年便对外宣布的剥离房地产业务，终于尘埃落定。

　　值得注意的是，这个房地产项目的转让却一直拖到2013年中才得以完成转让，而这个项目*后接手的曾永江还是全兴集团当年mbo的关键人物。

　　但张宗俊表示，铸信和曾永江的胜出和此前曾永江参与全兴改制没有关系，并且铸信也是在2012年10月份和水井坊方面确立合作关系并一直至今。

　　曾被网友举报地块闲置多年/

　　记者在聚锦公司地块所在地看到，整个地块内绿荫葱葱，大门入口处不远的一排白色的混凝土结构，仅搭好了屋基，是未能完工的售楼部。

　　聚锦公司所有地块，原系公司的仓储用地，后因政府规划变更，转为商住用地。近年来，水井坊原打算将其做地产开发，但*终搁置。记者发现，该地块也曾因长期闲置，被网友举报，后获官方回应。

　　去年12月底，有网友在人民网相关栏目向四川省领导举报，“郫县北门郫彭路上以前被全兴酒厂占用的土地一直都未建设，整整闲置了12年左右。”

　　今年1月，相关部门对此回复称：2001年至2007年，四川全兴股份有限公司 （2006年由全兴更名为水井坊）以出让的方式获得在红光镇宋家林村8社、郫筒镇鹃城村10社等规划红线内国有土地使用权。2003年到2006年，公司在该宗地上陆续安装储酒系统。2008年11月，水井坊以增资入股的方式将出让获得的国有土地使用权转让给聚锦公司。2008年12月，郫县国土资源局与聚锦公司签订 《国有土地使用权出让合同》，宗地用途由工业调整为商住用地。 “由于项目用地西侧气象站对项目建设高度有相关要求，目前该公司正按郫县规划管理局的意见对原建设方案进行修改，力求尽快开工建设。”相关部门在回复中还指出。

　　直到此次出售给铸信地产，地块及聚锦公司才再次被提及。但记者发现，或早于去年8月左右，水井坊就已与铸信达成初步协议。

　　4月22日，《每日经济新闻》记者来到水井坊地块现场，一位铸信工作人员告诉记者，铸信集团于去年8月份已接管现场，“据说公司交了2000万元的订金。”而就在当日11点左右，还有几名铸信的员工到现场看地，并获准进入地块内实地察看。

　　另一个能证明双方或在去年就已达成协议的事实是铸信去年发的一款信托产品。

　　去年9月，中铁信托发行了一款名为“中铁信托·铸信集团股权并购贷款项目集合资金信托计划”的信托产品。该信托产品在说明书中明确称，“信托资金用于向铸信发放项目贷款，铸信集团将信托资金用于向聚锦公司进行股权增资。”该信托*后募集到1亿元资金。

　　今年1月，中铁信托在相应管理报告书中称，“截至2012年12月31日，增资事宜正在正常进行中。”值得注意的是，该信托说明书中明确披露，“增资后铸信集团持有聚锦公司49%股权”，而非如今由铸信收购全部股权。

　　对此，铸信地产办公室相关人士回应称，去年8月底，双方签立了顾问协议，铸信是以顾问的方式介入。前期双方约定，铸信以增资的方式介入聚锦公司，后来由水井坊整体出让项目。“他们公开招标，很多家地产公司参与，我们的报价高于其他公司，*终接盘。”

　　业内称土地近似评估价偏低/

　　“500多亩，按200万元/亩算，也该值10多亿元。”获知铸信收购该笔资产所支付的价款总额为6.76亿元，前述铸信现场工作人员也表示出了惊讶。

　　记者了解到，水井坊所在地块位于郫县规划的北部新城，也是郫县正着力打造的“天府逸城”土地一级整理范围内，虽然目前周边在售楼盘不多，房地产开发还处于起步阶段，但存在较大的发展潜力。

　　成都思源经纪研究中心总监孔祥虎认为，该宗地所在板块属于郫县新兴板块，随着中信蜀都新城的逐步开发完毕，宗地所在的区域将是未来郫县城区房地产市场发展的新方向。

　　因此，有一些成都房地产业界人士分析得出，其土地当前市场近似评估价值或近10亿元。

　　孔祥虎指出，根据思源经纪相关监测数据显示，区域周边*高价为华宇集团2010年获取、现为“华宇天府花城”的地块，华宇当年拿地成本是460万元/亩，楼面地价1725元/平方米，2012~2013年，该片区的土地实际成交均价约为300万元~320万元/亩。

　　成都锐理数据平台顾问部项目经理易孝军也做了一个假设，以上述水井坊项目宗地按535亩、*后铸信收购该笔资产所支付的价款总额为6.76亿元来计算，得出土地资产的近似评估价格约为126万元/亩，实际上铸信收购的并非仅仅包括土地资产，“相比周边土地估算市值，其土地资产的近似评估价格相对偏低。”

　　对于聚锦公司的资产评估，水井坊在相应公告中称，截至2012年12月31日，其资产总额账面价值5.79亿元，评估价值6.76亿元，评估增值0.97亿元，增值率16.76%。“资产主要为存货产品（拟开发的土地）。”

　　相应公告指出，聚锦公司评估增值全部为流动资产评估增值，“流动资产增值主要是因为存货（开发成本）评估增值，资产评估增值的主要原因是由于企业取得时间较早